EL IVA EN LAS VIVIENDAS ¿CUÁNDO SE PAGA?
Las viviendas son uno de los temas que más dudas generan en materia fiscal, es decir por la deducción de la hipoteca en el IRPF y por el IVA, que no en todas las transacciones de viviendas se paga y solo en algunos casos de alquiler.
Normalmente las dudas atacan más al comprador, ya que es quien va a desembolsar la cantidad de dinero que cuesta la vivienda. Por eso, en Creditoagil queremos aliviar alguna de esas dudas y nada mejor para empezar a hablar del IVA, que recordar qué es el IVA y cuál es su razón de ser.
Qué es el IVA
El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto indirecto que grava el consumo de bienes y servicios de empresas y personas físicas. Se trata del principal impuesto indirecto, que se limita a establecer un porcentaje en los productos y servicios, independientemente de la situación económica personal de cada individuo: todos pagamos el mismo IVA.
El IVA por un producto solo se paga en el momento de su primera compra, es decir, cuando es un bien nuevo. Se lleva aplicando este impuesto en España desde el año 1985 y existen tres tipos de IVA:
-IVA general: 21%
-IVA reducido: 10%
-IVA superreducido: 4%
EL IVA EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
Cuando vamos a hablar del IVA en la compra de una vivienda, debemos recordar que solamente se aplicará cuando la vivienda sea nueva (porque el IVA solo se aplica la primera vez que se compra un bien o servicio). En una vivienda que ya ha sido usada, el impuesto que tendremos que pagar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esto se aplica tanto a las casas como a los pisos y a cualquier otro tipo de producto, por ejemplo un coche. Cuando compras un coche solo pagas el IVA si es la primera vez que se vende ese coche.
El IVA por tipo de vivienda
No todas las viviendas tienen el mismo IVA. Debemos tener en cuenta que el Estado ha subvencionado en muchos casos la construcción de viviendas, así que si vamos a hablar del IVA en las viviendas deberemos distinguir las casas “normales” que compra cualquier ciudadano y que se han hecho con dinero privado; y las Viviendas de Protección Oficial (VPO).
El IVA que se aplica en una vivienda nueva es del 10% del precio total de la casa en el momento de su entrega, aunque como es costumbre, este 10% va incluido ya dentro del “precio” de la casa, igual que pasa con la mayoría de los productos.
En función del tipo de vivienda, hay tipos de IVA más reducidos. Por ejemplo el impuesto es solo del 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial, siempre y cuando las entregas las realicen los promotores, incluyendo garajes y anexos. El alquiler con opción a compra de estas casas también lleva un IVA del 4%.
El IVA no distingue el uso de la vivienda. No importa si el piso va a tener un uso particular, si será la vivienda habitual o si va a ser la sede de una empresa (en cuyo caso si entraría en juego la posibilidad de deducir el IVA de las cuentas trimestrales). El IVA que se aplica en la transmisión de la vivienda será el mismo en todos los casos.
Qué se considera vivienda nueva
Cuando hablamos de una vivienda nueva, aunque suene muy obvio, hay que puntualizar a lo que nos referimos. Muchas veces pensamos que se refiere a comprar la vivienda directamente al promotor, y en realidad no tiene que ver con eso, sino con cuantas veces se ha transmitido esa vivienda. Para que se considere “vivienda nueva” debe ser la primera vez que se vende esa casa, independientemente de a quién se la compres. La única excepción que existe a esto es si la casa la compra una cooperativa, ya que en este caso no se estaría comprando la casa sino una participación, y se pagaría IVA.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cuando compras una casa de “segunda mano” como hemos dicho ya no pagarías el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto lo aplican las comunidades autónomas así que en cada una es diferente el porcentaje, pero siempre dentro de los límites que marca la ley estatal. La media se encuentra en torno al 4%, aunque puede haber variaciones grandes.
EL IVA EN LOS ALQUILERES
El IVA se aplica tanto si vamos a comprar una vivienda, como en el caso del alquiler. Repasemos qué pasa con el IVA cuando alquilamos una vivienda:
Como norma general, el alquiler lleva IVA siempre. Pero para que los arrendadores no tuviesen que hacer liquidaciones trimestrales de impuestos, etc… están exentos de pagar IVA los alquileres a personas físicas. Es decir, el alquiler a particulares no lleva un pago del IVA. Además, si la persona utiliza la vivienda como vivienda habitual tanto él como el arrendador podrán beneficiarse de deducciones del IRPF.
Pero como hemos dicho, en caso de que el alquiler se haga a empresas, si habrá que aplicar el IVA y liquidarlo trimestralmente. Esto se debe a que la Agencia Tributaria entiende que una persona jurídica (empresa) no puede alquilar un inmueble para vivienda, y por lo tanto lo considera un acto gravado, independientemente de que luego la empresa ceda la vivienda a un empleado para vivir.
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