Heredar una vivienda hipotecada puede convertirse en un gran problema si las cosas no se hacen de la manera correcta. ¿Tienes dudas sobre este tema?…

El tema de las viviendas hipotecadas y las herencias es un tema que inquieta a muchas personas.

Y es que según estipula la ley, a la hora de heredar, se hereda tanto lo bueno como lo malo, es decir, se heredan tanto los bienes, como las deudas y cargos.

Cuando se hereda una vivienda hipotecada, no solo se hereda la vivienda, sino que también se hereda el préstamo que hay sobre dicho inmueble.

Y cómo sabemos las hipotecas son préstamos con garantía inmobiliaria, y las hipotecas antiguas no suelen ser las hipoteca más barata del mercado.

Es por eso por lo que heredar una vivienda, puede convertirse en una gran carga financiera que podría traernos problemas.

A quienes heredan una propiedad hipotecada, es posible que les surjan varias preguntas e inquietudes, incluida la posibilidad de asumir la hipoteca.

Soy Daniel Gómez y hoy quiero hablarte sobre cómo heredar una vivienda hipotecada y por extensión trataremos temas como… ¿Cuánto se paga a hacienda por heredar una casa? O sobre la subrogación de hipoteca por herencia, también hablaré sobre si se puede hacer testamento de una casa hipotecada.

Comencemos, tenemos mucho que ver en este artículo↴

¿Qué implica heredar una vivienda hipotecada?

¿Cómo pagar los gastos heredar una vivienda hipotecada?En España las herencias están reguladas por ley en el artículo 1003 del Código Civil.

Dado el alto valor de capital de las propiedades, la mayoría se compra con la ayuda de préstamos hipotecarios.

Entonces, ¿Qué sucede si heredas una propiedad que tiene un préstamo hipotecario pendiente?

Sean cuales sean los bienes que heredes, si hay un préstamo hipotecario pendiente en contra de la propiedad, entonces eso también se transfiere al heredero.

Además, esa propiedad hipotecada sólo puede transferirse con el consentimiento por escrito del prestamista.

Esto significa que si una persona fallece mientras el préstamo hipotecario todavía se estaba ejecutando en la propiedad que debe ser legado, al beneficiario, que podría ser el cónyuge o hijos del fallecido, tendrá que pagar el préstamo pendiente.

En resumidas cuentas, si en la herencia hay una vivienda o inmueble, la cual tiene un préstamo hipotecario al aceptar la herencia tendrías tanto el inmueble, como la deuda y posibles cargos bajo tu responsabilidad.

Siendo este el caso, la entidad financiera no puede cambiar las condiciones del préstamo hipotecario.

Solo pueden cambiar el titular de la hipoteca, siempre que se haga el trámite debido.

Para poder realizar esta transferencia de titular de la hipoteca solo hace falta presentar los documentos del testamento, y en caso de que no exista testamento el certificado de defunción.

Este trámite es totalmente gratuito, ya que no hay que cambiar las escrituras del préstamo hipotecario.

¿Qué pasa cuando heredas una vivienda y esta tiene una hipoteca? Te contamos cómo puedes proceder para que la vivienda sea tuya. Haz click para twittear

¿Y si la propiedad tiene un seguro de préstamo hipotecario?

Sin embargo, si se contrató un seguro de préstamo hipotecario, la aseguradora paga el préstamo pendiente al prestamista.

En tales casos, una vez que el asegurador realiza el pago, debes cobrar el certificado de autorización de préstamo del prestamista y los documentos originales de la propiedad que le fueron entregados al prestamista para aprovechar el préstamo.

Si la propiedad que heredas ha sido alquilada, se obliga a cumplir el contrato de arrendamiento firmado entre el arrendatario (el predecesor) y el arrendador.

Del mismo modo, si hay una disputa relacionada con la propiedad o si hay algún litigio que involucra la propiedad, también te conviertes en parte de ella.

Los contratos de arrendamiento con el consentimiento del arrendador serían heredables.

En litigios civiles, los herederos de los fallecidos son registrados en lugar del difunto con todos sus derechos y obligaciones.

¿Se puede evitar que los herederos tengan que hacer frente a la hipoteca?

Si. Como he mencionado anteriormente, si la propiedad que se hereda tiene contratado un seguro de préstamo hipotecario, este se hace cargo de la deuda pendiente, quedando el heredero exento de pagar la hipoteca.

En el caso de que no se contrate un seguro de vida que haga frente a la amortización del resto de la hipoteca, siempre existe la opción de que el heredero venda el inmueble y pague la hipoteca.

Si no se tienes claro cuál es la situación de deudas en tu herencia es recomendable que aceptes la herencia a beneficio de inventario pues de esta forma, tú no serás responsable de las deudas que formen la herencia y sólo, se te adjudicará aquella parte de la herencia que reste una vez cubiertas todas las cargas.

¿Qué opciones tengo si heredo un inmueble?

¿Qué opciones tengo si heredo un inmueble?

Cuando recibes una herencia no estás obligado a aceptarla, esta no es la única opción a tu disposición.

Es más, dispones de tres opciones antes de aceptar una herencia, eres tú el que tienes que valorar cuál puede ser más interesante para tu situación economica.

Las tres opciones son estas:

  1. Aceptarla
  2. Rechazarla
  3. Aceptar la herencia a beneficio de inventario.

Antes de tomar una de estas decisiones veamos un poco que implica cada una de las opciones, así podrás tomar una decisión basada en el conocimiento.

Recuerda que lo que hagamos hoy tendrá una repercusión en el futuro.

Aceptar la herencia

Una de las opciones que tienes es aceptar la herencia con todo lo que conlleve, es decir, deudas, cargos, etc.

Esta opción es aconsejable siempre y cuando el importe de la deuda no sea superior que el valor de la propiedad, ya que de lo contrario la persona que hereda tendrá que hacerse cargo, lo que implicaría poner en riesgo sus propios bienes.

Sabes… ¿Cuándo prescribe una deuda? Conoce más detalles en este artículo

Rechazar la herencia

Otra de las opciones que puedes tomar es la de repudiar la herencia.

Para hacerlo efectivo es necesario hacer un manifiesto, donde declaras que rechazas dicha herencia y debe hacerse mediante escritura pública ante un notario o judicialmente.

Esto es muy habitual en los casos:

  • Que no se cree que se puedan asumir los gastos y pagos de la deuda.
  • Para evitar propiedades inmobiliarias indeseables.
  • Para beneficiar otro miembro de la familia.
  • Para evitar que los acreedores se queden con los activos propios.

Aceptar la herencia a beneficio de inventario

Mediante esta opción estarás aceptando la herencia, pero realizando una separación total entre patrimonio propio y patrimonio heredado.

Esta suele ser la opción más escogida, en los casos de no saber si la herencia conlleva deudas consigo.

Mediante esta opción, no pones en riesgo tu patrimonio, ya que al estar separado no tienes que responder por la deuda contraída en la herencia.

Para hacerlo efectivo debe hacerse ante un notario o un juez.

Debes tener en cuenta que una vez rechazada o aceptada la herencia, no puedes echarte para atrás, es decir, la decisión no se puede revocar.

Por lo que debes estar totalmente seguro de la decisión que se tome.

Asimismo, no se puede requerir que un heredero acepte o rechace la herencia hasta pasados nueve días del fallecimiento del ejecutor.

Conseguir dinero para heredar una vivienda hipotecada

¿Cómo se realiza el inventario de la herencia?

Una de las principales gestiones de una herencia, es producir una lista de todos los bienes, posesiones y deudas del difunto en el momento de su muerte, y una valoración para cada uno.

Se realiza una valoración de todos los activos que conserva tales como:

  • Inmuebles: Se trata de saber los inmuebles que tenía la persona, es decir fincas, viviendas, locales, etc). Habrá que recopilar las escrituras de cada uno de los diferentes inmuebles.
  • Dinero en efectivo, valores y saldos: Debes acudir a las entidades bancarias con la copia del certificado de defunción y el testamento, para que te den una certificación de todo lo que tiene en el banco, es decir, saldos, acciones, etc.

En esta valoración también se debe incluir coches, seguros de vida, pensiones, joyas, negocios, y otras posesiones que pueda tener.

Igualmente, se debe realizar una valoración de todos los pasivos, tanto del causante como el de la herencia

Por ejemplo, las deudas que conservaba el fallecido:

  • Servicios domésticos: Recibos pendientes de agua, luz, teléfono, alquiler, etc.
  • Préstamos, sobregiros y tarjetas de crédito: Todo el saldo pendiente de estas deudas.

En esta valoración también se debe incluir, deudas con otros individuos, créditos al consumidor (artículos comprados a plazos), impuestos pendientes y otras que pueda tener.

Las deudas que se generan por la sucesión (gastos de entierro, funeral, abogado, gestoría, etc.

Los gastos funerarios razonables también se consideran una responsabilidad del patrimonio, incluido el costo de una lápida.

Si la persona que organiza (y paga el funeral) recibe beneficios, puede solicitar un pago a un fondo social para cubrir los gastos del funeral hasta que el patrimonio pueda devolverlos.

¿Cómo se tramita la herencia de un inmueble?

¿Cómo se tramita la herencia de un inmueble?

Para calcular el impuesto que tendrás que pagar por la herencia de un inmueble, tienes que coger el valor real de la herencia y restarle las deudas reconocidas judicialmente del fallecido.

Si el acreedor de la deuda es un heredero, no se reconocerán.

Además, los gastos del entierro que puedan ser justificados con facturas y los del testamento también se restarán.

De ese total tienes que calcular la base liquidable, que podrá reducirse en función del grado de parentesco que tengas con el fallecido.

No debes olvidar que existen partes del patrimonio heredado que tienen otras reducciones además de la general:

  • -Vivienda habitual del fallecido o Empresa familiar: el cónyuge y los hijos podrán deducir un 95% del valor si mantienen la propiedad por 10 años más.
  • -Seguro de vida: el cónyuge, ascendientes y descendientes podrán restar 9.195,49€ del importe recibido.

Documentación necesaria para tramitar herencia

Vamos a ver la documentación que vas a necesitar en caso de que quieras gestionar una herencia por un inmueble.

La documentación es la siguiente:

  • Certificado de defunción del registro civil: Es el documento que acredita la muerte del ejecutor.
  • Certificado de últimas voluntades: Es el documento que demuestra que el ejecutor ha realizado un testamento, donde consta la fecha y el notario quien lo tiene.
  • Copia autorizada del testamento: Una vez sepas qué notario tiene el testamento, debes dirigirte hasta él para solicitar una copia.
  • Un ejemplar de los contratos de seguro: Es donde constan todos los seguros de vida y también los relacionados a la causa de la muerte.
  • Modelo D650 completo o su copia online: Es un modelo de impuestos sobre sucesiones y donaciones.
  • Fotocopia del DNI tanto del fallecido como de los herederos
  • Documento justificante de los saldos en cuentas expedido por el banco: Es donde se refleja cuánto dinero hay en la cuenta del fallecido, igualmente las deudas pendientes.
  • Título de adquisición de los bienes y copia del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Declaración del impuesto sobre patrimonio en caso de que el fallecido hubiera presentado declaración: Copia de la última declaración de la renta.

Si el fallecido era titular de un préstamo hipotecario, la sustitución del titular de la cuenta debe ser aceptada por la entidad bancaria, así mismo deberá ser procesada como una subrogación del deudor.

En este caso es mejor que se dirija al banco donde tiene asociada la cuenta del préstamo y se asesore bien del procedimiento a seguir, igualmente de la documentación adicional que deberá presentar.

¿Conoces los trámites y costos que conlleva cancelar un préstamo hipotecario? Conócelos aquí.

¿Cuánto se paga a hacienda por heredar una casa?

Por heredar una casa a hacienda tendrás que pagar el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Además, se añadirá la famosa plusvalía municipal.

Pero el Impuesto de Sucesiones está cedido a las comunidades autónomas por lo que son ellas quienes ponen el porcentaje que tendrás que pagar.

El impuesto de sucesiones éste es un tributo progresivo, cuanto más heredas, más tendrás que pagar.

Las tarifas del impuesto oscilan entre el 7,65% y el 35% del valor de la propiedad. Pero es cierto que lo importante son las bonificaciones que cada comunidad autónoma aplique.

¿Cuánto se paga a hacienda por heredar una casa?

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Si bien es muy cierto que heredar una casa es una gran suerte y un gran empuje a tu patrimonio también es cierto que puede llegar a ser un desembolso de dinero.

Tendrás que estar preparado y tener un colchón económico para poder aceptar tu herencia.

Tranquilo, hacienda te da 6 meses para que puedas hacer frente a los gastos de herencia y además de esto, la ley te permite realizar rescates parciales de otros bienes de la herencia que hayas recibido para hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones.

En España por heredar una casa a hacienda tendrás que pagar el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que oscilan entre el 7,65% y el 35% del valor de la propiedad. Además, se añadirá la famosa plusvalía municipal. Haz click para twittear

¿Cómo hacer un rescate parcial de tu herencia para pagar los gastos?

Si necesitas dinero para pagar los gastos de hacienda al heredar puedes justificar ante Hacienda que necesitas hacer uso de la herencia en efectivo para pagar.

Podrías solicitar el acceso a cuentas de ahorro, seguros de ahorro, acciones y hasta seguros de vida.

En el caso de que no hubiera nada que rescatar entonces podrías pedir un aplazamiento o fraccionamiento del pago, eso sí tendrás que pagar un 3% más.

Subrogación hipoteca por herencia

Lo primero es entender lo que significa subrogación a una hipoteca.

Según la descripción una subrogación es la operación a través de la cual se sustituye en el contrato una de las personas por otra.

En el caso de heredar una vivienda hipotecada tendrás que llevar a cabo una subrogación por herencia ya que tu serás el nuevo titular.

Es muy importante que tengas en cuenta que el banco no tiene la obligación de aceptar la subrogación.

Así que es muy probable que el banco te solicite las tres ultimas nominas y tu declaración de la renta del último año para llevar a cabo un estudio de viabilidad de tu solicitud.

Esto es completamente normal, y te diré más, cabe la posibilidad de que el banco te solicite un aval o hasta que te deniegue la subrogación a la hipoteca heredada.

En este caso en el que te rechacen entonces tendrás dos opciones:

  1. Pagar en efectivo lo que reste de esa hipoteca y liberar a casa
  2. Aceptar la herencia a beneficio de inventario

Es por eso que antes de aceptar la herencia tienes que visitar el banco y comprobar que te aceptan la subrogación a la hipoteca, así no te llevaras ninguna sorpresa desagradable.

Es muy importante que tengas claro que la aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas.

Si en tu caso las deudas superan a los bienes que vas a recibir en herencia, lo aconsejable sería repudiar la herencia, así evitarás que las deudas del difunto afecten a tu patrimonio personal.

¿Quién paga la plusvalía en una herencia?

En el caso de las herencias es el heredero o sucesor el que debe pagar la plusvalía al aceptar la herencia.

¿Qué es la plusvalía?… Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más de los 5 millones de inmuebles transmitidos en los últimos 5 años en España, casi un millón se refieren a herencias.

El pago de la plusvalía se debe realizar en el plazo de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del heredero.

Si te decides por hacer la autoliquidación del impuesto deberás cumplimentar el impreso correspondiente calculando el impuesto y realizar el pago del mismo en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo solicitas.

Si consideran que la autoliquidación que no es correcta, dispondrás de 4 años para rectificar la autoliquidación y solicitar la devolución oportuna.

Pago plusvalía varios herederos

Cuando hay varios herederos en un mismo inmueble surge la pregunta ¿Quién paga la plusvalía cuando hay varios herederos?

La respuesta es muy sencilla todos ellos están en principio obligados al pago del impuesto, ya que todos transmiten o adquieren el bien en la parte proporcional que se corresponda con su titularidad.  

Es posible que la administración solo reclame a uno de los herederos el pago debido a que desconozca la identidad de los otros herederos.

Esto está respaldado el artículo 35.7 de la Ley General Tributaria donde expone posibilidad de notificar la liquidación a uno sólo de los titulares del inmueble heredado.

Si sucediera esto entonces hay que solicitar a la administración que divida el pago entre todos los herederos.

Cualquiera de los sujetos pasivos puede solicitar la división de la liquidación entre los distintos obligados tributarios, siempre que cumpla los requisitos exigidos en el citado artículo 35.7 de la LGT, es decir, siempre que se faciliten a la Administración los datos personales y domicilio de todos los obligados al pago, así como la proporción en que cada uno de ellos participe en el dominio o derecho sobre el bien inmueble. Cita

¿Se puede hacer testamento de una casa hipotecada?

Si, aunque tengas una casa hipotecada puedes agregarla en tu testamento, esto ayudará a tus herederos a evitar muchos problemas.

Ser previsores es una buena forma de evitar problemas y gastos innecesarios con nuestra economía.

Te recomiendo que no dejes este tipo de cosas para mañana, es importante tenerlo todo al día.

Hasta aquí el artículo que he preparado para ayudarte, veamos un resumen cortito.

¿cómo heredar una vivienda hipotecada pagando menos?

¿Sabes ya cómo heredar una vivienda hipotecada pagando menos?

Cuando heredas una casa o una propiedad con una hipoteca, heredas ambas, es decir, obtienes la propiedad y el préstamo que esta adherido a ella.

Sin embargo, tienes tres opciones como te lo he descrito anteriormente, aceptarla, repudiarla o aceptarla a beneficio de inventario.

El aceptar una herencia a beneficio de inventario, no exime al heredero de hacer frente a las deudas y gastos de la herencia.

Pero si evitará mezclar sus propios bienes con los bienes heredados que están hipotecados.

Esto es beneficioso en el caso de impagos, los cuales no tendrán que hacer frente a la deuda con sus propios bienes.

Es importante que sopeses todas y cada una de las opciones que tienes, antes de hacer nada, ya que, una vez hecho el trámite, no puedes cambiar de opinión.

Por lo que deberás asumir las posibles consecuencias.

¿Estás heredando una propiedad con un préstamo hipotecario? Cuéntame tu experiencia.

Así mismo, cualquier duda que te pueda surgir, me la puedes hacer llegar mediante los comentarios (que están en la parte de abajo) o por email.

Échame una mano y ayúdame a difundir este post, es posible que muchas personas estén necesiten tener esta información.

La pérdida de un ser querido es una tesitura para los seres queridos, por lo que tener esta información, puede ayudar a aminorar las cargas.

Heredar una vivienda hipotecada

 

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