El tema de las viviendas hipotecadas y las herencias es un tema que inquieta a muchas personas.

Y es que según estipula la ley, a la hora de heredar, se hereda tanto lo bueno como lo malo, es decir, se heredan tanto los bienes, como las deudas y cargos.

Cuando se hereda una vivienda hipotecada, no solo se hereda la vivienda, sino que también se hereda el préstamo que hay sobre dicho inmueble.

Y cómo sabemos las hipotecas son préstamos con garantía inmobiliaria, conoce mas sobre ellas aquí.

Es por eso por lo que heredar una vivienda, puede convertirse en una gran carga financiera problemática.

A quienes heredan una propiedad hipotecada, es posible que les surjan varias preguntas e inquietudes, incluida la posibilidad de asumir la hipoteca.

Hoy en este artículo te hablaré de este tema en particular, para resolver cualquier inquietud que se te pueda presentar.

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¿Qué implica heredar una vivienda hipotecada?

En España las herencias están reguladas por ley en el artículo 1003 del Código Civil.

Dado el alto valor de capital de las propiedades, la mayoría se compra con la ayuda de préstamos hipotecarios.

Entonces, ¿qué sucede si heredas una propiedad que tiene un préstamo hipotecario pendiente?

Sean cuales sean los bienes que heredes, si hay un préstamo hipotecario pendiente en contra de la propiedad, entonces eso también se transfiere al heredero.

Además, esa propiedad hipotecada solo puede transferirse con el consentimiento por escrito del prestamista.

Esto significa que si una persona fallece mientras el préstamo hipotecario todavía se estaba ejecutando en la propiedad que debe ser legado, al beneficiario, que podría ser el cónyuge o hijos del fallecido, tendrá que pagar el préstamo pendiente.

En resumidas cuentas, si en la herencia hay una vivienda o inmueble, la cual tiene un préstamo hipotecario al aceptar la herencia tendría tanto el inmueble, como la deuda y posibles cargos bajo su responsabilidad.

Siendo este el caso, la entidad financiera no puede cambiar las condiciones del préstamo hipotecario.

Solo pueden cambiar el titular de la hipoteca, siempre que se haga el trámite debido.

Para poder realizar esta transferencia de titular de la hipoteca solo hace falta presentar los documentos del testamento, y en caso de que no exista testamento el certificado de defunción.

Este trámite es totalmente gratuito, ya que no hay que cambiar las escrituras del préstamo hipotecario.

¿Qué pasa cuando heredas una vivienda y esta tiene una hipoteca? Te contamos cómo puedes proceder para que la vivienda sea tuya. Haz click para twittear

A no ser que la propiedad tenga un seguro de préstamo hipotecario

Sin embargo, si se tomó un seguro de préstamo hipotecario, la aseguradora paga el préstamo pendiente al prestamista.

En tales casos, una vez que el asegurador realiza el pago, debe cobrar el certificado de autorización de préstamo del prestamista y los documentos originales de la propiedad que le fueron entregados al prestamista para aprovechar el préstamo.

Si la propiedad que hereda ha sido alquilada, se obliga a cumplir el contrato de arrendamiento firmado entre el arrendatario (el predecesor) y el arrendador.

Del mismo modo, si hay una disputa relacionada con la propiedad o si hay algún litigio que involucre la propiedad, también se convierte en parte de ella.

Los contratos de arrendamiento con el consentimiento del arrendador serían heredables.

En litigios civiles, los herederos de los fallecidos son registrados en lugar del difunto con todos sus derechos y obligaciones.

¿Se puede evitar que los herederos tengan que hacer frente a la hipoteca?

Si. Como he mencionado anteriormente, si la propiedad que se hereda tiene contratado un seguro de préstamo hipotecario, este se hace cargo de la deuda pendiente, quedando el heredero exento de pagar la hipoteca.

En el caso de que no se contrate un seguro de vida que haga frente a la amortización del resto de la hipoteca, siempre existe la opción de que el heredero venda el inmueble y pague la hipoteca.

¿Qué opciones tengo si heredo un inmueble?

¿Qué opciones tengo si heredo un inmueble?

Cuando recibes una herencia no estas obligado a aceptarla, esta no es la única opción a tu disposición.

Es más, dispones de tres opciones antes de aceptar una herencia, eres tu el que tienes que valorar cual puede ser más interesante para tu situación economica.

Las tres opciones son estas:

  1. Aceptarla
  2. Rechazarla
  3. Aceptar la herencia a beneficio de inventario.

Antes de tomar una de estas decisiones veamos un poco que implica cada una de las opciones, así podrás tomar una decisión basada en el conocimiento.

Recuerda que lo que hagamos hoy tendrá una repercusión en el futuro.

Aceptar la herencia

Una de las opciones que tienes es aceptar la herencia con todo lo que conlleve, es decir, deudas, cargos, etc.

Esta opción es aconsejable siempre y cuando el importe de la deuda no sea superior que el valor de la propiedad, ya que de lo contrario la persona que hereda tendrá que hacerse cargo, lo que implicaría poner en riesgo sus propios bienes.

Sabes… ¿Cuándo prescribe una deuda? Conoce mas detalles en este artículo

Rechazar la herencia

Otra de las opciones que puedes tomar es la de repudiar la herencia.

Para hacerlo efectivo es necesario hacer un manifiesto, donde declaras que rechazas dicha herencia y debe hacerse mediante escritura pública ante un notario o judicialmente.

Esto es muy habitual en los casos:

  • Que no se cree que se puedan asumir los gastos y pagos de la deuda.
  • Para evitar propiedades inmobiliarias indeseables.
  • Para beneficiar otro miembro de la familia.
  • Para evitar que los acreedores se queden con los activos propios.

Aceptar la herencia a beneficio de inventario

Mediante esta opción estarás aceptando la herencia, pero realizando una separación total entre patrimonio propio y patrimonio heredado.

Esta suele ser la opción más escogida, en los casos de no saber si la herencia conlleva deudas consigo.

Mediante esta opción, no pones en riesgo tu patrimonio, ya que al estar separado no tienes que responder por la deuda contraída en la herencia.

Para hacerlo efectivo debe hacerse ante un notario o un juez.

Debes tener en cuenta que una vez rechazada o aceptada la herencia, no puedes echarte para atrás, es decir, la decisión no se puede revocar.

Por lo que debes estar totalmente seguro de la decisión que se tome.

Asimismo, no se puede requerir que un heredero acepte o rechace la herencia hasta pasados nueve días del fallecimiento del ejecutor.

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¿Cómo se realiza el inventario de la herencia?

Una de las principales gestiones de una herencia, es producir una lista de todos los bienes, posesiones y deudas del difunto en el momento de su muerte, y una valoración para cada uno.

Se realiza una valoración de todos los activos que conserva tales como:

  • Inmuebles: Se trata de saber los inmuebles que tenía la persona, es decir fincas, viviendas, locales, etc). Habrá que recopilar las escrituras de cada uno de los diferentes inmuebles.
  • Dinero en efectivo, valores y saldos: Debes acudir a las entidades bancarias con la copia del certificado de defunción y el testamento, para que te den una certificación de todo lo que tiene en el banco, es decir, saldos, acciones, etc.

En esta valoración también se debe incluir coches, seguros de vida, pensiones, joyas, negocios, y otras posesiones que pueda tener.

Igualmente, se debe realizar una valoración de todos los pasivos, tanto del causante como el de la herencia

Por ejemplo, las deudas que conservaba el fallecido:

  • Servicios domésticos: Recibos pendientes de agua, luz, teléfono, alquiler, etc.
  • Préstamos, sobregiros y tarjetas de crédito: Todo el saldo pendiente de estas deudas.

En esta valoración también se debe incluir, deudas con otros individuos, créditos al consumidor (artículos comprados a plazos), impuestos pendientes y otras que pueda tener.

Las deudas que se generan por la sucesión (gastos de entierro, funeral, abogado, gestoría, etc.

Los gastos funerarios razonables también se consideran una responsabilidad del patrimonio, incluido el costo de una lápida.

Si la persona que organiza (y paga el funeral) recibe beneficios, puede solicitar un pago a un fondo social para cubrir los gastos del funeral hasta que el patrimonio pueda devolverlos.

¿Cómo se tramita la herencia de un inmueble?

¿Cómo se tramita la herencia de un inmueble?

Para calcular el impuesto que tendrás que pagar por la herencia de un inmueble, tienes que coger el valor real de la herencia y restarle las deudas reconocidas judicialmente del fallecido.

Si el acreedor de la deuda es un heredero, no se reconocerán.

Además, los gastos del entierro que puedan ser justificados con facturas y los del testamento también se restarán.

De ese total tienes que calcular la base liquidable, que podrá reducirse en función del grado de parentesco que tengas con el fallecido.

No debes olvidar que existen partes del patrimonio heredado que tienen otras reducciones además de la general:

  • -Vivienda habitual del fallecido o Empresa familiar: el cónyuge y los hijos podrán deducir un 95% del valor si mantienen la propiedad por 10 años más.
  • -Seguro de vida: el cónyuge, ascendientes y descendientes podrán restar 9.195,49€ del importe recibido.

Documentación necesaria para tramitar herencia

Vamos a ver la documentación que vas a necesitar en caso de que quieras gestionar una herencia por un inmueble.

La documentación es la siguiente:

  • Certificado de defunción del registro civil: Es el documento que acredita la muerte del ejecutor.
  • Certificado de últimas voluntades: Es el documento que demuestra que el ejecutor ha realizado un testamento, donde consta la fecha y el notario quien lo tiene.
  • Copia autorizada del testamento: Una vez sepas que notario tiene el testamento, debes dirigirte hasta el para solicitar una copia.
  • Un ejemplar de los contratos de seguro: Es donde constan todos los seguros de vida y también los relacionados a la causa de la muerte.
  • Modelo D650 completo o su copia online: Es un modelo de impuestos sobre sucesiones y donaciones.
  • Fotocopia del DNI tanto del fallecido como de los herederos
  • Documento justificante de los saldos en cuentas expedido por el banco: Es donde se refleja cuánto dinero hay en la cuenta del fallecido, igualmente las deudas pendientes.
  • Título de adquisición de los bienes y copia del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Declaración del impuesto sobre patrimonio en caso de que el fallecido hubiera presentado declaración: Copia de la última declaración de la renta.

Si el fallecido era titular de un préstamo hipotecario, la sustitución del titular de la cuenta debe ser aceptada por la entidad bancaria, así mismo deberá ser procesada como una subrogación del deudor.

En este caso es mejor que se dirija al banco donde tiene asociada la cuenta del préstamo y se asesore bien del procedimiento a seguir, igualmente de la documentación adicional que deberá presentar.

¿Conoces los tramites y costos que conlleva cancelar un préstamo hipotecario? conocelos aquí.

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En conclusión…

Cuando heredas una casa o una propiedad con una hipoteca, heredas ambas, es decir, obtienes la propiedad y el préstamo que esta adherido a ella.

Sin embargo, tienes tres opciones como te lo he descrito anteriormente, aceptarla, repudiarla o aceptarla a beneficio de inventario.

El aceptar una herencia a beneficio de inventario, no exime al heredero de hacer frente a las deudas y gastos de la herencia.

Pero si evitará mezclar sus propios bienes con los bienes heredados que están hipotecados.

Esto es beneficioso en el caso de impagos, los cuales no tendrán que hacer frente a la deuda con sus propios bienes.

Es importante que sopeses todas y cada una de las opciones que tienes, antes de hacer nada, ya que, una vez hecho el trámite, no puedes cambiar de opinión.

Por lo que deberás asumir las posibles consecuencias.

¿Estás heredando una propiedad con un préstamo hipotecado? Cuéntame tu experiencia.

Así mismo, cualquier duda que te pueda surgir, me la puedes hacer llegar mediante los comentarios (que están en la parte de abajo) o por email.

Échame una mano y ayúdame a difundir este post, es posible que muchas personas estén necesiten tener esta información.

La pérdida de un ser querido es una tesitura para los seres queridos, por lo que tener esta información, puede ayudar a aminorar las cargas.

Foto: https://es.123rf.com/profile_citalliance

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