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La importancia de elegir bien una Hipoteca

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida económica de una persona o una pareja.

Por eso es aconsejable entender en su plenitud lo que conlleva el adquirir una vivienda. Nos referimos sobre todo a la gran mayoría de personas, cuya única oportunidad de adquirir una casa es mediante la financiación hipotecaria de la misma.

Este servicio financiero permite pagar el total de la vivienda en un periodo extendido de años. Es decir, las hipotecas les sirven a las personas para poder pagar un monto muy alto como puede ser el de una casa, que evidentemente no podrían pagar de contado, y cuyo pago se reparte en cuotas mensuales durante muchos años.

Este servicio financiero es un proceso complejo y en el cual conviene detenerse a entender la terminología y las condiciones del mismo, porque una mala decisión puede acarrearnos muchos gastos innecesarios durante una cantidad muy extendida de años.

Teniendo muy en cuenta lo que hemos dicho ahora, desde Creditoagil.es queremos ayudarte a tomar la mejor decisión posible, por eso, en esta ocasión vamos a tratar el tema de las hipotecas.

hipoteca facil, las ventajas de una hipotecaEmpezaremos con la definición de hipoteca, y continuaremos con los términos más comunes de este servicio financiero y sus definiciones.

De esta manera nos será más fácil entender y saber escoger entre varias opciones la que más se ajuste a nuestras necesidades particulares.


Los préstamos hipotecarios están formados por estos dos elementos:

 

Un contrato principal de préstamo.

Con este contrato, una entidad o una persona le prestan una cantidad de dinero a otra persona o sociedad.

Quien solicita el préstamo, con la firma de este contrato se obliga a devolver completa la cantidad que le ha sido prestada, más el pago de unos intereses y otros gastos que estén convenidos en el contrato.

El plazo en que se va a pagar este préstamo será libremente pactado entre ambas partes.

La hipoteca.

Esta es la garantía que el comprador de la vivienda le da a la entidad financiera que le presta el dinero.

 

Conseguir una hipoteca rápida y económica es importanteConceptos que usa una hipoteca

Ahora que ya sabemos exactamente qué es y para qué se utiliza una hipoteca, vamos a ver algunos conceptos que se utilizan cuando se habla de este tipo de financiación, y explicaremos qué significa cada uno así podrás irte familiarizando con ellos y usandolos de la manera correcta…

 

 

 

El importe del préstamo hipotecario

Este importe es la cantidad de dinero que la entidad financiera le entrega al solicitante. Y depende básicamente de estos dos factores:

  • El valor de tasación de la vivienda. Este valor no lo debemos confundir con el precio de compraventa del inmueble. Solamente es una referencia para saber si el precio pactado se ajusta, o no, a los valores que se encuentran en el mercado en ese momento. De esta tasación se encargan las Sociedades de Tasación Autorizadas, que son empresas independientes que están acreditadas e inscritas en un registro que regula el Banco de España.
  • Capacidad de endeudamiento del solicitante. Esto permite conocer cuál es la cantidad máxima que se puede solicitar a la entidad financiera. Para calcular esta cantidad, las entidades hacen una serie de estudios que determinan la cantidad que el cliente podría pagar mensualmente, teniendo en cuenta que la cuota mensual no puede superar un porcentaje en torno al 35 – 40 % de sus ingresos netos.

Cuota de amortización

Esto significa el importe que tiene que pagar periódicamente la persona que suscribe el préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo concedió.

Esta cuota puede ser trimestral, semestral o incluso anual; pero lo más corriente es que se pague de forma mensual.

Sistema de amortización

Este sistema determina de qué forma se van a calcular todas las cuotas que se tendrán que pagar durante toda la vida del préstamo.

Plazo de amortización

Este plazo es el periodo de tiempo que se establece en el cual el préstamo debe ser totalmente devuelto a la entidad financiera.

Se ha de tener en cuenta que el plazo más adecuado debe ser uno en el cual se le permita al solicitante pagar las cuotas cómodamente.

Por lo tanto, la elección del plazo de amortización se debe hacer siempre en función de la capacidad de endeudamiento que tenga el solicitante del préstamo.

Tipo de interés nominal

Este tipo de interés se refiere al porcentaje que se le aplica al capital pendiente de devolución de un préstamo para calcular los intereses que se deben abonar.

Pero este tipo de interés no se debe analizar como un elemento aislado, sino en combinación con las comisiones y el plazo de amortización, que en conjunto son los que determinan el coste real de la operación. Esto es lo que se denomina TAE (Tasa Anual Equivalente).

Comisiones

Las comisiones son las cantidades que la entidad financiera cobra por dar el servicio de intermediación y gestión de la hipoteca.

Las principales comisiones que pueden estar asociadas a un préstamo hipotecario son las que vamos a mencionar a continuación:

– Comisión de apertura: este porcentaje lo cobra la entidad en el momento que otorga el préstamo hipotecario al cliente, y lleva dentro de sí todos los gastos administrativos y de gestión que conlleva la apertura del préstamo. Normalmente suele oscilar entre el 0 y el 2% del importe total del préstamo solicitado.
– Comisión por amortización anticipada: esta comisión la cobra la entidad financiera cuando se pagan anticipadamente cantidades del préstamo hipotecario. Habitualmente es un porcentaje sobre dicha cantidad anticipada.

Un ejemplo de esto para entenderlo mejor: Tenemos una hipoteca de 100.000€ y de repente nos llega un premio de 15.000€. Con esos 15.000€ queremos quitarnos un pedazo de la hipoteca para pagar menos mensualmente o para terminar antes de pagarla. Pagamos estos 15.000€ y la entidad financiera nos cobrará un porcentaje de esos 15.000€ que hemos adelantado como “comisión por amortización anticipada”.

– Comisión por cancelación: esto se paga cuando se procede a la devolución total del importe que quedaba pendiente de abonar del préstamo hipotecario. Ejemplo: De nuestra hipoteca de 100.000€ nos quedan por pagar 40.000€ y conseguimos el dinero para pagarlo todo junto y “quitarnos de encima” la hipoteca.
– Comisión por subrogación: Este pago lo recibe la entidad financiera por el cambio de titular del préstamo, y se calcula sobre el importe que falta por devolver. Ejemplo: Cuando todavía no has terminado de pagar tu hipoteca, le vendes la casa a otra persona. Tu hipoteca era de 100.000€ y como dijimos te faltan por devolver 40.000€. La comisión por subrogación será un porcentaje de 40.000€.
– Comisión por novación: La novación se realiza cuando el cliente decide renegociar las condiciones de su préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que se lo concedió. La comisión que cobra la entidad financiera en este concepto es un porcentaje sobre el capital pendiente de amortizar.

Carencia

La carencia de pago es un periodo dentro del préstamo hipotecario, durante el cual, el solicitante llega a un acuerdo con la entidad bancaria y solo paga los intereses del préstamo.

Es decir, no amortiza capital. Se habla de carencia total cuando el solicitante no paga ni intereses ni capital.

 

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¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un acuerdo con una entidad prestamista o bancaria, en la que ponemos como aval la misma vivienda para poder acceder al dinero necesario para la compra de la misma.

Se realiza mediante un contrato, en el que ambas partes acuerdan unas condiciones generales.

Como ya sabemos la compra de una vivienda supone una de las decisiones más importante de la vida económica de una persona, ya que probablemente suponga el mayor esfuerzo económico que haga en su vida.

Esto es debido a que por norma general la adquisición de una vivienda solo se puede efectuar mediante una hipoteca, ya que es la única manera en podremos hacer frente a este gran desembolso de dinero, pagando cuotas mensuales.

Por eso es importante entender que es una hipoteca y como funciona, para de esta manera poder escoger la que mejor se adapte a nuestras necesidades.

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Definiciones principales de la hipoteca

Para conocer bien qué estamos contratando y si realmente nos conviene o no es necesario estar al tanto de la terminología empleada en ellas, aquí vamos con algunas definiciones que te serán muy útiles a la hora de entender mejor que estas contratando:

– Importe de la hipoteca

Importe de la hipoteca esto es la cantidad de dinero que la entidad bancaria o prestamista entrega al solicitante. Este importe depende principalmente de dos factores distintos el valor de tasación del inmueble y la capacidad de endeudamiento del solicitante de la hipoteca.

Veamos un poco más en profundidad ambos factores determinantes:

– El valor de tasación

El valor de tasación de la vivienda es lo que toma como referencia la entidad para ver si es viable prestarte esa cantidad de dinero. No debemos confundir el valor de tasación con el precio de compraventa, ya que en muchas ocasiones no están relacionados.

Esta tasación la hará una entidad especializada, que debe estar registrada previamente en el banco de España y estar autorizada para desempeñar dicha labor.

Una vez hayan tasado la vivienda le pasaran un informe a la entidad prestamista para saber si se ajusta a los valores del mercado o no.

– La capacidad de endeudamiento

La capacidad de endeudamiento del solicitante de la hipoteca permite a la entidad prestamista conocer si es viable que dicha persona haga frente a las cuotas estipuladas, y estipular el máximo que le puede conceder la entidad a la persona.

Estos estudios se realizan teniendo en cuenta que la cuota mensual no puede superar el 35% – 40% de los ingresos netos de la persona.

– La cuota de amortización

La cuota de amortización es la cantidad mensual que el individuo deberá pagar a la entidad prestamista.

Esta cuota también puede ser trimestral, semestral o anual, pero lo más común en estos casos es que sea una cuota mensual.

En esta cuota ya están incluidos los intereses que se deberán pagar a la entidad.

– El plazo de amortización

El plazo de amortización es el periodo establecido en el contrato hipotecario en cual el solicitante efectuara el pago total del importe prestado por la entidad.

Este plazo siempre tiene que estar de acuerdo con el potencial de endeudamiento que disponga la persona solicitante, y debe de tener en cuenta que debe escoger el plazo más corto para realizar el pago total pero conociendo su límite para que sean cuotas cómodas de pagar sin problemas económicos para la familia.

– El sistema de amortización

El sistema de amortización es el sistema que determina la forma de calcular las cuotas que la persona que pide el crédito hipotecario deberá pagar durante la vida de la hipoteca.

– Carencia

Hay dos tipos de carencia, una es parcial y la otra total. La carencia parcial es cuando la persona que solicita la hipoteca no amortiza capital sino que únicamente paga intereses.

La carencia total es cuando la persona no paga ni intereses ni amortiza el capital de la hipoteca.

– El TIN o tipo de interés nominal

El TIN o tipo de interés nominal es el porcentaje de intereses que se pagan y se calcula sobre el capital pendiente de devolución del préstamo hipotecario.

Sin embargo, el tipo de interés nominal no se debe analizar como un elemento aislado, sino que debe ir unido a las comisiones y el plazo de amortización para que todo en conjunto nos diga cuál es el coste real de la operación.

Esto es lo que se denomina TAE, que incluye todos estos aspectos (Tasa Anual Equivalente).

– Las Comisiones

Las Comisiones son las cantidades que la entidad que nos concede la hipoteca nos cobra por los servicios de gestión, intermediación… Las principales comisiones que suele tener asociado un préstamo hipotecario son las siguientes:

– Comisión de apertura:

esto se trata del porcentaje que nos cobra la entidad en el momento que nos otorga el préstamo, y engloba dentro de sí a todos los gastos administrativos y de gestión que conlleva su apertura.

Por lo general suele rondar entre el 0 y el 2% del importe del préstamo que hemos solicitado.

– Comisión de amortización anticipada:

esta cantidad se paga cuando hacemos una devolución de una cantidad del préstamo hipotecario antes de tiempo. Normalmente se trata de un porcentaje sobre dicha cantidad que hemos anticipado.

– Comisión por cancelación:

esta comisión se paga cuando devolvemos el total del importe que nos quedaba por pagar de la hipoteca.

– Comisión por subrogación:

es un pago que recibe una entidad financiera por hacer el cambio de titular de un préstamo y se paga sobre el importe que queda por pagar.

– Comisión por novación:

la novación se lleva a cabo cuando el cliente renegocia las condiciones de la hipoteca con la misma entidad financiera que se lo concedió.

Esta comisión es un porcentaje sobre el capital pendiente de amortizar.

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