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¿Qué son las hipotecas variables?

Una hipoteca a tipo variable es un préstamo hipotecario que tiene un interés que cambia durante el plazo de devolución del préstamo, al contrario de lo que sucede con las hipotecas a tipo fijo. Esto sucede porque el tipo se calcula al sumar dos elementos distintos: uno constante y otro que depende de un índice de referencia (el euríbor), que fluctúa en el tiempo.

Si el euríbor sube o baja en el momento de la revisión de tu hipoteca, también lo hará el interés y, por lo tanto, también las cuotas que pagas.

  • Diferencial de la hipoteca: se pacta con el banco y es la parte fija del interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. No cambia a lo largo del plazo de devolución del préstamo, al menos que se incumplan las condiciones de los productos y servicios bonificadores acordados con la entidad durante la firma de la hipoteca. Por ejemplo, cuando veas una publicidad de una hipoteca en la que pone que el interés es de ‘euríbor + 1%', el diferencial es ese ‘1%'.
  • Índice de referencia: es la parte que hace que el interés de una hipoteca variable pueda cambiar en cada revisión. Hay muchos índices de referencia diferentes, pero el mayoritario en España es el euríbor.
El valor del euríbor se ha disparado desde febrero y bancos como COINC, BBVA, EVO Banco y Bankinter han bajado el interés de sus hipotecas variables para compensar esa subida y captar más clientes. Esto es una gran noticia si estás pensando en contratar una hipoteca variable.

Así funciona el interés de una hipoteca a tipo variable

El índice de referencia puede hacer cambiar el precio de una hipoteca variable en cada revisión. Esto se debe a que estos índices cambian su valor constantemente, algunos incluso diariamente, por lo que los bancos establecen un momento en el que revisan el contrato de la hipoteca para actualizar el tipo de interés. Esta revisión se hace, generalmente, cada seis o doce meses.

Un ejemplo: con una hipoteca de 150.000 euros a 30 años y un interés de euríbor más 1%. Si el euríbor está al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros. Si cuando te hagan la revisión de la hipoteca el euríbor ha subido a 0,7%, la mensualidad subirá a 532,20 euros.

En la revisión no solo se recalculará el interés en función del índice de referencia vigente en ese momento. Si tienes un interés bonificado por haber aceptado algún producto o servicio adicional (como domiciliar la nómina o los recibos, firmar algún seguro o plan de pensiones o usar alguna tarjeta), el banco comprobará que sigues cumpliendo con esos requisitos pactados. Si no es así, te aplicará la consiguiente penalización con la correspondiente subida del interés.

Cómo debe ser una buena hipoteca variable

Una hipoteca variable barata debe reunir los siguientes requisitos:

  • Que su interés sea de menos de euríbor más 0,75% a partir del segundo año, que es el tipo variable medio que ofrecen los bancos. Durante el primer año, su tipo debe ser de menos del 1,75%.
  • Que tenga pocos productos bonificadores. Es decir, que no haya que contratar muchos servicios del banco para conseguir un buen tipo de interés. Lo habitual es que los bancos pidan domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida, pero hay entidades que exigen suscribir menos productos o que te permiten elegir cuáles contratar.
  • Que no tenga comisiones. Sobre todo la de apertura, que es la que se paga al contratar la hipoteca.
 

¿Es mejor una hipoteca variable o una fija?

En los últimos años, los bancos han apostado claramente por abaratar sus hipotecas fijas. De hecho, cerca del 60% de los préstamos hipotecarios firmados el año pasado fueron a tipo fijo, según el Instituto Nacional de Estadística.

Sin embargo, parece que esta apuesta por los préstamos hipotecarios “estables” está llegando a su fin. Un buen número de entidades llevan desde febrero rebajando sus hipotecas variables para volverlas mucho más atractivas y hacer frente a la subida del euríbor; entre ellas, BBVA, COINC o EVO Banco. La decisión llegó por las previsiones de una subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo, que se materializó en julio, septiembre, octubre y diciembre de 2022 (del 0% al 2,5%).

  • Hipoteca Variable de BBVA → Su interés era antes del 1,99% el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes. Ahora es del 0,89% el primer año y de euríbor más 0,60% los siguientes (bonificado).
  • Hipoteca Variable de COINC → Su interés era antes del 1,89% el primer año y de euríbor más 0,89% los siguientes. Ahora es del 1,25% el primer año y de euríbor más 0,75% los siguientes (sin bonificaciones).
  • Hipoteca Variable de EVO Banco → Su interés era antes del 1,85% el primer año y de euríbor más 0,83% los siguientes. Ahora es del 0,99% el primer año y de euríbor más 0,60% los siguientes (bonificado).

Pese a la subida del euríbor, las hipotecas variables son una opción atractiva si devuelves el dinero en poco tiempo, porque su interés aún es muy bajo. Ahora bien, las hipotecas fijas dan una estabilidad a las cuotas imposible de garantizar en las variables. En definitiva: elegir uno u otro tipo es una decisión muy personal que debe tomarse en función de la tolerancia al riesgo de cada persona.

 

Andrés Hernández
Andrés Hernández

Especialista en Hipotecas

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