Ya está aquí la nueva ley hipotecaria y en este artículo vamos a hacer un análisis en profundidad para conocer cuál es la realidad de esta nueva norma.

Según el Instituto Nacional de Estadística en España hay más de 30.716 hipotecas lo que afecta a un gran número de personas, por lo que el efecto de esta nueva ley es muy importante.

Tener toda la información sobre esto es algo crucial para poder beneficiarse de ello.

Estoy seguro que tú te preocupaste mucho por conseguir una hipoteca barata y adecuada a tus necesidades, pero hay cosas en tu hipoteca que ahora van a cambiar… ¿Sabes cuáles son?

Soy Daniel Gómez y hoy te voy a contar toda la verdad sobre la nueva ley hipotecaria, voy a contarte cómo afecta la nueva norma a tu actual hipoteca, te hablaré de cuando entra en vigor, también hablaremos sobre la retroactividad de la ley.

Pero, además, voy a contarte lo que no te están contando de esta nueva ley, veremos toda la información que hay detrás de lo que estás viendo en televisión o en los periódicos.

¿Te animas a descubrir la realidad que esconden las noticias?….

Comencemos viendo cuales son los temas que trataremos en el artículo ↴

¿La nueva ley hipotecaria cuando entra en vigor?

La nueva ley hipotecaria está en vigor desde el día 16 de junio del año 2019, algo que los usuarios llevaban esperando más de 3 años ya.

No hay que olvidarse que esta reforma de la norma hipotecaria ha sido el resultado de la transposición de una directiva comunitaria que va con tres años de retraso.

Ha sido gracias a la presión que ha ejercido la Comisión Europea, que amenazó con cobrar a España una multa 100.000 euros diarios, que finalmente esta nueva norma ve la luz.

Imagino lo que estás pensando… y si, España siempre funciona así, solo actúa cuando la amenazan con cobrarles multas, da vergüenza, pero es la realidad.

Quizás tu eres uno de los 30.716 hipotecados que hay en España a día de hoy, es muy probable que te preguntes…  ¿Qué medidas son las que afectan a las hipotecas ya vigentes?

Eso lo veremos un poco más adelante, ahora vamos a centrarnos en conocer las principales novedades de esta nueva legislación hipotecaria.

Principales novedades

Las principales novedades de la nueva ley hipotecaria que, como ya he dicho, esta en vigor son principalmente cuatro y afectarán a todas las nuevas hipotecas que se contraten.

Veamos cada una por separado para así poder entender mejor cómo te afectan a ti:

  1. Obliga a los bancos a asumir los gastos de la notaría, la gestoría y el registro: De ahora en adelante serán los bancos los que paguen los gastos de las notarías, la gestoría que redacta el contrato y el registro de la escritura. Esta novedad permitirá que el usuario se ahorre un aproximado de entre 500 y 1000 euros.
  2. Rebaja en los intereses de demora y de amortización anticipada: Esto relaja la tensión financiera sobre el usuario al tener que soportar una menor penalización en los dos casos.
  3. Aumentan los meses de impago antes de que se ejecute un desahucio: Anterior mente después del sexto mes de impago ya el banco comenzaba la tramitación de desahucio ahora con la nueva ley tendrá que esperar un mínimo de 12 meses para perder comenzar con ese trámite.
  4. La cláusula suelo estará prohibida por ley: Esto significa que las nuevas hipotecas no podrán tener nunca, en ninguna circunstancia, adherida una cláusula suelo.

Pero sabes que…. Hay algunas cosas de esta nueva ley que nadie esta contando y que perjudican directamente al usuario…. Pero eso voy a contártelo más adelante.

Ahora voy a hacer un análisis en profundidad de esta nueva ley hipotecaria y de su efecto directo en las personas que contraten su nuevo préstamo.

análisis en profundidad de esta nueva ley hipotecaria

15 Puntos importantes de la ley hipotecaria

Dediquemosle ahora un poco más de tiempo a conocer cuales son las reformas que se han llevado a cabo en la legislación hipotecaria.

He llevado a cabo un análisis en profundidad de la reforma hipotecaria que ha aparecido en el BOE, y os traigo los 15 puntos de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario que se han modificado.

Este análisis te permitirá conocer a fondo qué es lo que ha cambiado y a quién benefician estos cambios.

No voy a entrar en detalles legales ya que creo que a ti lo que te interesa es ver cual es la realidad de esas reformas y cómo te afectan.

Cada uno de estos 15 puntos los explicare de la forma más clara posible, utilizando mis propias palabras para que me puedas entender sin problemas.

Vamos allá, comencemos con este super análisis de la nueva norma hipotecaria:

1º Subrogación libre de gastos

En la nueva reforma se recoge la subrogación y los nuevos procesos para llevarla a cabo.

Lo primero que tendremos en cuenta es que ahora esta libre de gastos y será el banco que ofrezca la subrogación el qué tendrá la obligación de compensar al primer banco parte de los gastos de constitución y del IAJD correspondientes al capital pendiente de la hipoteca.

Otra cosa importante es que ya el usuario que quiera subrogarse no tendrá la obligación de aceptar la contraoferta de su banco ya que este tendrá que mejorar la oferta que le hayan hecho al hipotecado.

Dicho de otra manera, serás tú quien elijas con qué oferta vas a quedarte, si la del nuevo banco que mejoró lo que tenias o la de tu banco actual que tendrá que mejorar la oferta que te acaban de hacer.

La forma de llevar a cabo la subrogación será sencilla.

Cuando tu hayas aceptado la oferta del nuevo banco, se lo notificarán a tu banco, que tendrá siete días naturales para darte un certificado con el importe que se va a subrogar.

El banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días hábiles para presentarte una contraoferta, pero, si no te gusta y no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.

2º Reducción de gastos para el prestatario

Una de las partes más importantes de la reforma es que se a conseguido que los bancos asuman la mayoría de los gastos.

El banco esta obligado a asumir el gasto de notaría, gestoría y registro del préstamo hipotecario.

Esto reducirá de entre 650 € a hasta 1.000 € cada nueva hipoteca que se contrate en España.

Sin lugar dudas esto es una gran victoria para el consumidor.

3º Regulación para las hipotecas multidivisas

Las hipotecas multidivisa fueron siempre un problema para el convertirlas a euros ya que los bancos en muchas ocasiones se negaban a ello.

Con la nueva ley los titulares de la hipoteca m tienen el derecho a convertirlas a euros siempre que quieran.

Los bancos tendrán la obligación de informar sobre el incremento de la deuda debido al aumento del valor de la divisa frente al euro.

De esta forma se protege el derecho del usuario a decidir en qué divisa tener su hipoteca.

4º Se obliga al notario a explicar y hacer entender al usuario los términos de la hipoteca

Otro cambio sustancial es que ahora para poder firmar una nueva hipoteca tendrás que visitar en, como mínimo, dos ocasiones el notario.

El notario, además, estará obligado a explicitar de forma muy clara cuáles son las condiciones de el contrato hipotecario que estas firmando.

No solo tendrá que explicártelo, tendrá que estar seguro de que tú lo hayas entendido.

5º El Usuario tiene 10 días para evaluar el contrato hipotecario

Ahora por ley deberás recibir con al menos 10 días de antelación copia del contrato, y con al menos un día de antelación al día de la firma de la escritura pública del contrato de préstamo hipotecario.

Esto te ofrece la posibilidad de darte tiempo a entender todas las partes del contrato además de pedir consejo y opinión a otros especialistas del tema.

6º Se endurece la posibilidad de embargo (minimo 12 impagos)

Antes del cambio de la nueva ley hipotecaria 2018 boe los bancos podían comenzar con los trámites de desahucio de una familia después del 6º mes consecutivo de impago en su cuota.

Ahora, con la nueva ley, tendrán que esperar hasta haber acumulado 12 meses consecutivos sin pagar la hipoteca, serán entonces y solo entonces cuando podrán comenzar con el trámite de desahucio.

Esto favorece a las familias con problemas financieros severos.

7º Mayor protección para el hipotecado

La nueva normativa establece requisitos más duros para poder actuar contra el usuario.

Durante la primera mitad del plazo de la hipoteca, el impago debe exceder un 3% del capital otorgado o alcanzar un equivalente de 12 cuotas sin pagar, mientras que, en la segunda mitad, la demora debe ser de al menos el 7% del principal o de un equivalente de 15 mensualidades.

Esto busca proteger al hipotecado y garantizar que este tenga la oportunidad de solucionar su situación económica y hacer frente al pago de su hipoteca.

8º Se endurece la regulación de los intermediarios financieros

Ahora es obligatoria una formación mínima para poder comercializar hipotecas.

Los intermediarios no pueden tener antecedentes penales ni haber sido declarados en concurso de acreedores si quieren operar dentro de España.

Su remuneración total ha de estar incluida en la tasa anual equivalente de la hipoteca, por lo que no se puede ocultar la comisión por intermediación.

Así se evitan prácticas de dudosa legitimidad.

9º Nueva fórmula para el reparto de los gastos en la hipoteca

Con la reforma legislativa hipotecaria las tronas han cambiado a lo que a gastos se refiere.

Ahora los gastos se pagarán con el siguiente reparto.

  • A pagar por el usuario: Tasación y copia de la escritura
  • A pagar por la entidad: Notaría, gestoría, registro, Actos Jurídicos Documentados y una copia de la escritura

10º Se reduce la penalización por amortización anticipada

Se a conseguido abaratar las penalizaciones por amortización anticipada, sólo se tendrá que pagar si al banco le genera una pérdida financiera.

Veamos cuales son los supuestos dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable:

En una hipoteca fija:

  • 2%durante los primeros 10 años.
  • 1,5%durante el resto del plazo.

En una hipoteca variable:

  • 0,25%solo durante los primeros tres años de vida del contrato.
  • 0,15%solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.

Esto mejora mucho las condiciones para poder cancelar la hipoteca cuando tu quieras, para más información sobre cancelaciones de hipoteca te animo a leer el articulo… ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

12º Libertad para cambiarse de banco

Ahora no estamos obligados a aceptar la oferta de nuestro banco si hemos solicitado un cambio de banco.

El banco tendría que mejorar cualquier oferta que te hayan hecho si desean conservarte como cliente.

Tienes mucha más libertad para decidir con quien tener tu préstamo.

13º Prohibición explícita de la cláusula suelo por defecto

Los bancos tendrán prohibido por ley poner ninguna cláusula suelo o similares las hipotecas variables.

A los bancos no se les permite considerar un euríbor al 0% cuando esté cotiza en negativo.

Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Esto es un poco contradictorio, pero es como lo han resultó.

14º Limitación a los productos vinculados de la hipoteca

Creo que estarás de acuerdo conmigo en que los productos vinculados en este tipo de financiación siempre han sido abusivos.

Ahora la nueva ley hipotecaria prohíbe tácitamente las ventas vinculadas, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas.

Lo que sí se permite son las combinadas, dicho de otra forma, que el banco te ofrezca reducir el interés a cambio de que te suscriban varios de sus servicios.

Pero siempre el usuario tendrá la opción de decidir si lo acepta o no.

15º Nuevos incentivos para cambiarte al tipo fijo

La comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

La mejora busca que el usuario pueda cambiar su tipo de interés con menos costes, independientemente de si es a través de una novación o una subrogación.

Esta es una muy buena noticia para muchos que han contratado su hipoteca a un tipo variable y ahora se encuentran con que no pueden pagar la cuota mensual por la subida del interés.

Si no estás decidido si te puede interesar más una hipoteca fija o una variable te aconsejo que leas el artículo que escribió mi compañera Greisy Diaz…. Hipoteca a tipo fijo o variable: ¿Que nos interesa más?


hipoteca bankia sin comisiones

La retroactividad de esta ley

Una de las cosas que más preocupa a los usuarios sobre la nueva ley hipotecaria es su retroactividad ya que esto aplica a todos los hipotecados.

En este punto es importante entender perfectamente que es la retroactividad y porque decimos que es tan importante para las personas que ya tienen su hipoteca.

«Cuando una ley es retroactiva quiere decir que independientemente de cuándo se cometió el acto a juzgar, si hay una ley posterior en contra de ese acto, se le sancionará o aplicará la misma» Cita

Hay que decir que esta ley no es retroactiva, de eso voy a hablarte un poco más adelante, veamos qué medidas si pueden beneficiarte si ya tienes tu hipoteca.

Las medidas retroactivas que se podrán aplicar a todos los contratos de préstamos hipotecarios serán en principio solo tres.

La primera es que ahora será el usuario quien tenga la última palabra a la hora de una subrogación.

El banco dueño de la hipoteca tendrá, si desea conservar a su cliente, que mejorar la oferta que le hayan hecho.

La segunda medida retroactiva de la nueva ley hipotecaria es la que afecta a la posibilidad de cambiarte al tipo de interés fijo.

Esta posibilidad se abarata para el usuario, podrás hacerlo pagando tan solo un 0,15% del capital pendiente.

Esta penalización sólo se podrá cobrar si el contrato tiene tres años o menos de vida, si ya ha pasado ese período, el cambio de tipo de interés no tendrá comisión.

Otra medida que tendrá carácter retroactivo de esta nueva ley es la que regula la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.

La nueva normativa falla a favor del hipotecado y obliga a los bancos a esperar a que se hayan cometido 12 impagos antes de poder procesar la cláusula.

Además, y de forma tajante, la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga al banco a darle un mes al hipotecado para poder ponerse al día con los pagos pendientes antes de poder iniciar el proceso de desahucio.

Qué oculta la nueva ley de las hipotecas

¿Qué están ocultando de la nueva ley?

No todo en esta reforma de la ley de las hipotecas es bueno para el usuario, quizás se esta escondiendo más de lo que parece.

Lo primero que no nos están contando es que la nueva ley de las hipotecas no tiene efecto retroactivo, únicamente afectará a las nuevas hipotecas.

Otra cosa que sucederá debido a estos cambios es que los bancos van a endurecer los términos en los que conceden estos créditos.

La nueva normativa exige a los bancos que evalúen «en profundidad» la solvencia de las personas que deseen tener acceso a un crédito hipotecario.

Inevitablemente se va a encarecer el precio de las hipotecas, se exigirá más solvencia por parte del solicitante.

Esto traerá un efecto dominó que dificultará el acceso a la vivienda a los jóvenes, estos se verán obligados a esperar algunos años más antes de tener posibilidades reales de obtener una hipoteca.

Además de lo que ya te he comentado otro efecto dominó inevitable es que se producirá una subida paulatina de los diferenciales al disminuir la rentabilidad del capital.

Otro problema de la nueva ley es el colapso del sistema debido al alto número de documentación que se necesitará de aquí en adelante, además de, las dudas sobre la capacidad de plataforma electrónica de los notarios… ¿Estará preparada para gestionar tal cantidad de documentos?

Sin lugar a dudas los cambios siempre traen cosas positivas y negativas así que habrá que estar muy atentos a lo que vaya a suceder de ahora en adelante.

Os puedo asegurar que los bancos buscarán la forma de volver a lo de siempre y hacer que el usuario sea el que page los platos rotos…

“La banca ya ha iniciado la búsqueda de interpretaciones que le permitan regresar a viejas prácticas” Cita 

Video «Nueva ley de la hipoteca» ↴

No será nada fácil que los bancos acometan con honestidad la nueva normativa, estoy seguro que buscarán formas de evadir el cumplimiento de la misma.

Tocará al usuario buscar las opciones más rentables a la hora de conseguir una buena financiación para la compra de un inmueble.

Nunca debemos olvidar que una buena práctica es ahorrar dinero antes de acometer un proyecto de tal envergadura.

Pedir una hipoteca con la nueva norma

Pedir una hipoteca bajo la nueva ley será, en principio y bajo la luz de la ley, más barato y más seguro para el usuario.

Con el tiempo sabremos la verdad de lo que los bancos deciden hacer con la ley.

En principio las condiciones serán más favorables de lo que eran antes, pero con sinceridad puedo decir que dudo mucho de que la realidad se ajuste a los deseos del consumidor.

Lo que sí tenemos claro es que con la nueva norma el proceso llevará más tiempo y más papeleo, los solicitantes tendrán que acudir en dos ocasiones a notaria y tendrán más tiempo antes de la firma.

No habrá obligación de contratar productos vinculados, y bajarán los costes por subrogación o cancelación anticipada.

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Resumen sobre la nueva legislación hipotecaria

Bueno, hasta aquí a llegado el articulo de hoy y espero que te haya gustado mucho.

A modo de resumen solo decir un par de cosas, creo que el artículo a abarcado bien toda la información.

Después de este análisis de la nueva ley hipotecaria entendemos que no tiene carácter retroactivo, aunque si afectara a las nuevas acciones en las hipotecas ya constituidas.

Entendemos, también después del análisis, que esta nueva ley traerá consecuencias negativas para un sector de la sociedad que se verá vetada al acceso debido a que las condiciones para acceder se han endurecido.

Por otro lado, hemos visto como finalmente la ley le da la razón a los usuarios al librarlos de ciertos gastos y obligaciones que los bancos hacían contraer a los solicitantes.

Espero hayas disfrutado de la lectura y que haya sido muy interesante compartir estos minutos juntos.

Si te ha gustado te agradecería que compartieras el articulo en tus redes sociales favoritas.

Te envió un fuerte abrazo y espero que nos veamos pronto por aquí.

 

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